De belangrijkste wetswijzigingen met betrekking tot de woningmarkt per 1 januari 2022

In een ander artikel hebben we beschreven wat de nieuwe wet met betrekking tot de opkoopbescherming precies inhoudt. Nu deel 2 waarin we een aantal kleinere wetswijzigingen per 1 januari 2022 benoemen met betrekking tot de overdrachtsbelasting, NHG, hypotheekrenteaftrek en WOZ waarde. Volgende week volgt nog een 3e artikel.

Overdrachtsbelasting

Het belastingplan 2022 bevat een aantal kleine wetswijzigingen die betrekking hebben op de overdrachtsbelasting.

Artikel 15a lid 5 WBR (nieuw): onvoorziene omstandigheden die vóór de levering plaatsvinden

Om het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling te mogen toepassen moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Toch kan er sprake zijn van de situatie dat de verkrijger de woning niet als hoofdverblijf is gaan gebruiken wegens onvoorziene omstandigheden (zoals overlijden of scheiding) die zich voordoen ná het tijdstip van de verkrijging. In die gevallen wordt de verkrijger geacht de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt en wordt niet alsnog (tot) het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting geheven.

Vanaf 1 januari 2022 wordt ook rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich eerder voordoen. Scheiden de kopers vóór de overdracht bij de notaris, maar na het moment van ondertekening van het koopcontract? Of komt één van hen te overlijden? Ook dan kan de startersvrijstelling of het lage tarief van 2% gelden. De kopers hoeven niet alsnog het algemene tarief van 8% te betalen als zij voldoen aan de volgende drie voorwaarden:

1. De onvoorziene omstandigheid vindt plaats tussen het tekenen van het koopcontact en het moment van overdracht bij de notaris.
2. Door de onvoorziene omstandigheid kan de koper niet voldoen aan het hoofdverblijfcriterium (langere tijd in de woning wonen).
3. De koper legt een ‘verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden’ af, waarin hij aangeeft dat hij (of de persoon van wie hij heeft geërfd) tussen de datum van ondertekening van het koopcontract en de datum van de onvoorziene omstandigheid het voornemen had de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Ook verklaart hij dat de onvoorziene omstandigheid de reden is dat hij redelijkerwijs niet in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.

Zie voor meer informatie de informatie op de website van de Rijksoverheid.

Artikel 9 lid 7 WBR (nieuw): verduidelijking van antimisbruikregeling bij startersvrijstelling

Bij de startersvrijstelling mag de waarde van de woning inclusief aanhorigheden niet hoger zijn € 400.000. Om te voorkomen dat woningen gesplitst (bijvoorbeeld eerst de woning en daarna de garage) worden verkregen om zodoende onder de € 400.000 te blijven, is in de WBR reeds een antimisbruikbepaling opgenomen. Deze antimisbruikbepaling bepaalt dat starters die de woning binnen een jaar gesplitst aankopen en daarmee in totaal meer dan € 400.000 betalen geen recht hebben op de startersvrijstelling. Koper betaalt dan alsnog 2% overdrachtsbelasting.

De antimisbruikbepaling geldt niet wanneer het eerste aangekochte deel voor 1 april 2021 is verkregen. Daarnaast wordt voorgesteld om de antimisbruikbepaling zodanig te wijzigen dat deze niet langer van toepassing kan zijn op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast.

Artikel 15.1.t WBR (nieuw): vrijstelling als een woning wordt teruggekregen krachtens een beding

Een woning met een verkoopregulerend beding, een zogenoemde VoV-woning, wordt met (kopers)korting verkocht aan een bewoner, waarbij de bewoner deze woning bij vervreemding weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke/eerdere verkoper. Deze constructie wordt regelmatig toegepast door onder andere woningcorporaties en projectontwikkelaars.

Vóór de Wet differentiatie overdrachtsbelasting (de wet waarin de startersvrijstelling is geïntroduceerd) was het verlaagde tarief van 2% van toepassing op de terugkoop. Door de Wet differentiatie overdrachtsbelasting worden VoV-aanbieders geconfronteerd met hogere overdrachtsbelasting van 8% omdat de verkrijger de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voorgesteld wordt om per 1 januari 2022 een vrijstelling van overdrachtsbelasting in te voeren voor verkrijging van een woning als gevolg van een terugverkoop door een natuurlijk persoon, mits hiermee uitvoering wordt gegeven aan een verkoopregulerend beding dat aan die natuurlijke persoon was opgelegd toen deze de woning verkreeg.

NHG-grens naar € 355.000 in 2022

We hebben dit al eerder gemeld: Vanaf 1 januari 2022 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 325.000 naar € 355.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 376.300, in plaats van € 344.500 in 2021. Voor de NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend met betrekking tot de kostengrens.

Bindend aanbod

De nieuwe NHG-kostengrens kan al gelden voor een woning die in 2021 wordt aangekocht. Het gaat erom dat het bindend aanbod wordt uitgebracht na 1 januari 2022.

Koopsom exclusief roerende zaken

Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 360.000 bedraagt waarvan € 5.000 roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 355.000 (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.

Oversluiten ook onder de NHG-grens

De NHG-kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is niet mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt.

NHG-premie in 2022 daalt van 0,7% naar 0,6%

Een koper betaalt voor een hypotheek met NHG eenmalig een NHG-premie, de zogenaamde borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie betaalt de consument via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG- premie’) wordt in 2022 verlaagd van 0,7% naar 0,6 % over de hoogte van de hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek daalt naar 40% in 2022

De hypotheekrenteaftrek daalt van 43% naar 40% in 2022. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt verlaagd van 52% naar 37,05%. Voorheen daalde dit tarief met 0,5% per jaar. Vanaf 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.

Hillen-aftrek daalt naar 86,67% in 2022

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2022 daalt de Hillen-aftrek van 90% naar 86,67%.

De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning. In 2018 heeft het kabinet besloten om de Hillen-aftrek in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Zie voor meer informatie over de Hillen-aftrek de website van de Belastingdienst.

Inkomen partner telt mee voor 90% in 2022

Net als in 2021 wordt voor tweeverdieners bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2022 het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld.

WOZ-waarde stijgt in 2022

De WOZ-waarde 2022 is de waarde van uw woning per 1 januari 2021. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar naar verwachting met 8,5-9%.

WOZ-taxaties voor woningen worden vanaf 2022 gebaseerd op de vierkante meters (gebruiksoppervlakte) in plaats van op kubieke meters.

Eigenwoningforfait daalt in 2022

In 2022 daalt het percentage voor de berekening van het eigenwoningforfait van 0,5 % naar 0,45% voor woningen met een WOZ-waarde tussen de €75.000 en €1.110.000. Het eigenwoningforfait vanaf €1.110.000 blijft in 2022 gelijk (2,35%).