Opkoopbescherming per 1 januari 2022

Per 1 januari 2022 treedt de wet ‘Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ in werking. Het gedeelte van de wet dat ziet op de verruiming van de tijdelijk verhuur is echter gesneuveld in de Eerste Kamer. Het gedeelte met betrekking tot de opkoopbescherming treedt wel in werking. De Juridische Dienst van de NVM heeft een duidelijk artikel voor ons geschreven, waarin haarfijn wordt uitgelegd wat de opkoopbescherming precies inhoudt.

De wet maakt het mogelijk om in een gebied een opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming moet er voor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen ook in de bestaande bouw behouden kunnen blijven in het koopsegment en niet worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. Koper moet een woning dus zelf gaan bewonen en mag het gedurende een termijn van 4 jaar niet verhuren, uitzonderingen daargelaten.

Werking opkoopbescherming

Aan de gemeenteraad wordt de mogelijkheid geboden om in de huisvestingsverordening de opkoopbescherming in te stellen. De gemeenteraad zal  moeten onderbouwen dat de inzet van de opkoopbescherming noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.

Artikel AD.nl: “Amersfoort koerst af op verbod voor beleggers ter bescherming van starters op de woningmarkt”

De opkoopbescherming ziet uitsluitend op goedkope en middeldure woningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt per gemeente. Een gemeente moet zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen.

Duur opkoopbescherming

Wanneer een woning in de huisvestingsverordening is aangewezen inzake opkoopbescherming, mag deze voor een periode van 4 jaar na aankoop ervan niet worden verhuurd zonder vergunning. Na verloop van deze 4 jaar mag de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en heeft hij hiervoor geen vergunning meer nodig.

Indien de woning wordt doorverkocht terwijl de ingevoerde opkoopbescherming van kracht is, is er sprake van een nieuwe aankoop wat betekent dat de nieuwe eigenaar opnieuw voor 4 jaar gebonden is aan de opkoopbescherming. Wanneer de opkoopbescherming van rechtswege vervalt of wanneer die wordt ingetrokken vervalt deze termijn en kan de woning verhuurd worden zonder vergunning.

Uitzonderingsgevallen om toch te verhuren

Niet in alle gevallen is het redelijk om een eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren. De wet voorziet in uitzonderingen. De vergunning voor verhuur zal verleend worden in de volgende situaties:

• verhuur aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad of in de tweede graad heeft met de eigenaar. Bijvoorbeeld de verhuur van ouders aan een van de kinderen, of zelfs grootouders die willen verhuren aan kleinkinderen;
• tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is;
• verhuur van woonruimte die onlosmakelijke deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarnaast kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van te verlenen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. In bepaalde situaties kan het immers onredelijk zijn om verhuur te weigeren.

Hierbij kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte, waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen.

Tijdelijke regeling kan worden verlengd

De regeling met betrekking tot de opkoopbescherming vervalt in beginsel op 1 januari 2025. Binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet wordt er een evaluatie uitgevoerd. Het is dus mogelijk dat de opkoopbescherming verlengd wordt.

Moment van overdracht woning van belang

De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering van de opkoopbescherming in een betreffende buurt op naam worden verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

Woningen die op het moment van eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en woningen die op naam worden verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) voordat de opkoopbescherming is ingevoerd vallen niet onder de maatregel.

Wat te doen als koper iets wil aankopen voor de verhuur?

Een koper moet nagaan of een gemeente gebruik maakt van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming is immers een instrument/ maatregel welke kan worden toegepast. Het is niet zo dat elke gemeente in Nederland per 1 januari 2022 de opkoopbescherming invoert.

Ten tweede is het van belang dat als een gemeente de opkoopbescherming heeft toegepast, per wanneer deze opkoopbescherming is ingegaan, voor welk gebied en voor welke categorieën woningen.

Ten derde is van belang het moment van overdracht. Kortgezegd komt het erop neer dat woningen die voor de ingangsdatum van de opkoopbescherming op naam worden verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) niet onder de opkoopbescherming vallen.

Woningen die op naam worden verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) ná de inwerkingtreding van de opkoopbescherming maar langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn vallen ook niet onder de opkoopbescherming. Zie voor meer informatie het bovenstaande kopje ‘Moment van overdracht van belang’.